XX年3月，我通過中介出售自己的房子，與梁女士簽訂了房屋買賣協(xié)議書，約定房價(jià)為35萬元，維修基金我用現(xiàn)金支付給梁女士，煤氣初裝費(fèi)及有線電視安裝費(fèi)是由我?guī)ё叩?辦理房產(chǎn)證的稅費(fèi)及中介費(fèi)由梁女士出;具體的付款時(shí)間及付款方式等以房地產(chǎn)買賣合同中的約定為依據(jù);違約也按房地產(chǎn)買賣合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)天，梁女士給了我1萬元的定金?！　〉?月份我給梁女士發(fā)了封信讓她過來簽訂房地產(chǎn)買賣合同，否則她應(yīng)雙倍返還定金，并且只賣給梁女士一個(gè)人，不要加上她的家里人。第二天梁女士就給我回信說我同意買房子，卻不同意增加買受人是不對的，如果我不同意的話是我違約，她就要起訴到法院要求我雙倍返還定金。我想問梁女士的起訴有沒有理由?　　律師說法：　　本案中當(dāng)事人是否算違約確實(shí)值得推敲，對此，上海申房律師事務(wù)所的孫洪林律師表示，梁女士的起訴理由是有問題的?！　∈紫?，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議書已經(jīng)具備了合同成立的必要條款，雖然協(xié)議中未具體約定付款時(shí)間、付款方式、交房日期、違約責(zé)任等事項(xiàng)，但上述未約定事項(xiàng)均不屬合同成立的必備要素，按照我國《合同法》的規(guī)定，就《協(xié)議書》中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照《協(xié)議書》有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定的，按照法律的規(guī)定處理。且該協(xié)議書約定的內(nèi)容系雙方的真實(shí)意思表示，于法不悖，故該協(xié)議書合法成立，雙方應(yīng)恪守履行?！　∑浯?，梁女士要求增加買受人系非《協(xié)議書》約定的當(dāng)事人，這不是對《協(xié)議書》約定內(nèi)容的補(bǔ)充，而是屬于新的要約，作為合同相對方的當(dāng)事人可以依法承諾或拒絕。故梁女士因增加買受人，導(dǎo)致《協(xié)議書》無法履行，違約的不是當(dāng)事人而是梁女士?！　O律師特別提醒，二手房的買賣合同雖然不需要像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款等問題均應(yīng)全面考慮。如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項(xiàng)寫入其中，以書面形式確認(rèn)雙方對于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。